想买一套二手房，这些天通过网络、中介公司等渠道了解了好多房源信息，心里大致有了些概念和轮廓。整体感觉，在一环区域想找一套价格每平方米万元左右的二手房，不是什么难事，二环区域二手房均价则徘徊于每平方米在13000元—16000元区间，而三环热点区域的二手房源，特别是高新和曲江区域的，价格则在16000元/m2以上。
购房者赵先生很是疑惑，他不明白房价不是唯地段论么?怎么在传统的城核心、城中心，如今的二手房价格却与近些年新崛起的三环区域形成迭次逆差，且成趋势日益明显?
一环 品质决定价格
业内人士认为，传统的西安一环城核心区域，城墙、钟鼓楼等文物古迹密布，企事业单位家属区、家属院相邻成片，在“多拆少建、只拆不建”的大背景下，仅有的商品住宅楼盘也是见缝插针，可售的二手住宅呈现出房源稀少、房龄长、户型产品陈旧、社区环境逊色等特点。在人们追求品质、环境、特色、舒适，甚至品位和附加值的房地产下半场“白银时代”，这些房源与新兴的科技、绿色、生态等住宅产品相比价格便宜，是一种必然现象。
传统核心城区商品住宅，几乎都分布在规模小、体量小，仅有几栋或一栋楼宇构成的小楼盘。这些楼盘受限高限形和地域狭小等条件的制约，一般以多层小高层为主，楼宇结构普遍为塔式、点式楼或板点结合，很少见板式楼，产品不是东晒、西晒甚至不乏房间窗户全在北向的户型。这样的住宅采光、通风、视野自然不理想，仅从健康舒适度考虑，购房者即使愿意出手，也不会掏大价钱。
一套使用十几年的住宅价格，怎么能和刚交付的房子相提并论，尽管都是二手房。置业者王先生说：“商品房使用年限为70年，如果将房价分摊在每一年中，使用十几年的二手房出售至少要打八折。目前，在一环区域，我去看了几处房源，房龄都在10年以上，价格每平方米在12000元左右，尽管这是现今二手房的谷底价格，但从品质角度去衡量，还是让人有几分犹豫。”
二环 配套成就价值
“娃今年上南二环附近某中学了，距离家坐公交有十几站的距离，不想让娃来回奔波太辛苦，想在学校周边租一套单元房，全家人搬过去。可跑了好几家中介，都感觉出租房源租金有点贵。”何先生说，与其每月掏近3000元的房租，还不如凑些首付在该地段买一套二手房，用这些租房的钱还月供，这样几年下来，也不至于感觉十几、二十万元白白付给别人，还能得一套房产，再说，这样的学区房，更不用担心会贬值资产缩水。”
“二环区域名校汇聚、医院扎堆，各种商业街区商场大楼更是鳞次栉比，是名副其实的城市中心区。”某地产公司赵总认为，一个楼盘项目的档次、价格取决于该楼盘产品的品质、品牌，但一个小区住宅的价值和升值空间，却是由地段和楼盘所处的城市配套来决定的。家周围2公里、1公里甚至几百米就有学校、医院和商业，业主日常生活要省心，省去很多时间和精力。这也正是该区域房价稳健、小区入住率高、二手房易租易售的原因所在。
“二环区域内，每平方米售价在13000元左右的二手房很难找，除非是居住氛围差、人气低、品质逊色的个别小区，或一些小产权房、单位福利房。”了解中，中介公司张经理谈到，目前，该区域二手房源房龄普遍都在10年左右，价格区间每平方米在14000元——16000元左右。从供需关系上看，该区域房源一直紧俏，备受购房者青睐。”
三环 速度营造未来
“从三环自驾车上高速去临潼大概半个小时，但如果从钟楼出发一个半小时未必会到。时速不低于60公里，同样的距离节约时间至少一个小时，这就是三环的速度和效率。”刚上班两年的小王说：“我们刚需年轻一族的购房诉求，是不会考虑老城区那种拥挤、吵嚷的环境，出行便捷体验速度的快感，不落后于人避免时间的邋遢是我们置业的首选。所以，好多同学及同事安新家都选择三环区域。”
“三环区域的二手房每平方米在16000元左右应该是平均价格了，稍微看上眼、感觉环境不错的房源，价格都会比这个高。”置业者黄先生说，父亲退休了，想把老家的母亲也接来在西安颐享天年，需要找一个交通便捷、绿化好、符合老人喜爱花草的特性、有健身运动场所或周边公园的小区，买一套二手房，几经考虑，全家都认为三环区域最适合。”
城里寸土寸金空间小、拆迁成本高、楼宇建设受条件制约周期长、楼盘开发利润薄，开发商只好把目光投向城外。在城外拍一块新地、净地，易经营、易建设、易塑造，有空间去营造环境、有时间来精雕细琢，抓住购房者的诉求点匠心独具，只为楼盘产品名利双收……这就是开发商对郊外楼盘建设趋之若鹜，城外房子为什么比城里价格高的原因所在。
编辑：胥月
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