购房者的疑惑:西安二手房城外缘何比城内的贵?

时间:2019-11-21 10:20:48  来源:西安晚报

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购房者的疑惑:西安二手房城外缘何比城内的贵?

购房者赵先生很是疑惑,他不明白房价不是唯地段论么?怎么在传统的城核心、城中心,如今的二手房价格却与近些年新崛起的三环区域形成迭次逆差,且成趋势日益明显?


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想买一套二手房,这些天通过网络、中介公司等渠道了解了好多房源信息,心里大致有了些概念和轮廓。整体感觉,在一环区域想找一套价格每平方米万元左右的二手房,不是什么难事,二环区域二手房均价则徘徊于每平方米在13000元—16000元区间,而三环热点区域的二手房源,特别是高新和曲江区域的,价格则在16000元/m2以上。

购房者赵先生很是疑惑,他不明白房价不是唯地段论么?怎么在传统的城核心、城中心,如今的二手房价格却与近些年新崛起的三环区域形成迭次逆差,且成趋势日益明显?

一环 品质决定价格

业内人士认为,传统的西安一环城核心区域,城墙、钟鼓楼等文物古迹密布,企事业单位家属区、家属院相邻成片,在“多拆少建、只拆不建”的大背景下,仅有的商品住宅楼盘也是见缝插针,可售的二手住宅呈现出房源稀少、房龄长、户型产品陈旧、社区环境逊色等特点。在人们追求品质、环境、特色、舒适,甚至品位和附加值的房地产下半场“白银时代”,这些房源与新兴的科技、绿色、生态等住宅产品相比价格便宜,是一种必然现象。

传统核心城区商品住宅,几乎都分布在规模小、体量小,仅有几栋或一栋楼宇构成的小楼盘。这些楼盘受限高限形和地域狭小等条件的制约,一般以多层小高层为主,楼宇结构普遍为塔式、点式楼或板点结合,很少见板式楼,产品不是东晒、西晒甚至不乏房间窗户全在北向的户型。这样的住宅采光、通风、视野自然不理想,仅从健康舒适度考虑,购房者即使愿意出手,也不会掏大价钱。

一套使用十几年的住宅价格,怎么能和刚交付的房子相提并论,尽管都是二手房。置业者王先生说:“商品房使用年限为70年,如果将房价分摊在每一年中,使用十几年的二手房出售至少要打八折。目前,在一环区域,我去看了几处房源,房龄都在10年以上,价格每平方米在12000元左右,尽管这是现今二手房的谷底价格,但从品质角度去衡量,还是让人有几分犹豫。”

二环 配套成就价值

“娃今年上南二环附近某中学了,距离家坐公交有十几站的距离,不想让娃来回奔波太辛苦,想在学校周边租一套单元房,全家人搬过去。可跑了好几家中介,都感觉出租房源租金有点贵。”何先生说,与其每月掏近3000元的房租,还不如凑些首付在该地段买一套二手房,用这些租房的钱还月供,这样几年下来,也不至于感觉十几、二十万元白白付给别人,还能得一套房产,再说,这样的学区房,更不用担心会贬值资产缩水。”

“二环区域名校汇聚、医院扎堆,各种商业街区商场大楼更是鳞次栉比,是名副其实的城市中心区。”某地产公司赵总认为,一个楼盘项目的档次、价格取决于该楼盘产品的品质、品牌,但一个小区住宅的价值和升值空间,却是由地段和楼盘所处的城市配套来决定的。家周围2公里、1公里甚至几百米就有学校、医院和商业,业主日常生活要省心,省去很多时间和精力。这也正是该区域房价稳健、小区入住率高、二手房易租易售的原因所在。

“二环区域内,每平方米售价在13000元左右的二手房很难找,除非是居住氛围差、人气低、品质逊色的个别小区,或一些小产权房、单位福利房。”了解中,中介公司张经理谈到,目前,该区域二手房源房龄普遍都在10年左右,价格区间每平方米在14000元——16000元左右。从供需关系上看,该区域房源一直紧俏,备受购房者青睐。”

三环 速度营造未来

“从三环自驾车上高速去临潼大概半个小时,但如果从钟楼出发一个半小时未必会到。时速不低于60公里,同样的距离节约时间至少一个小时,这就是三环的速度和效率。”刚上班两年的小王说:“我们刚需年轻一族的购房诉求,是不会考虑老城区那种拥挤、吵嚷的环境,出行便捷体验速度的快感,不落后于人避免时间的邋遢是我们置业的首选。所以,好多同学及同事安新家都选择三环区域。”

“三环区域的二手房每平方米在16000元左右应该是平均价格了,稍微看上眼、感觉环境不错的房源,价格都会比这个高。”置业者黄先生说,父亲退休了,想把老家的母亲也接来在西安颐享天年,需要找一个交通便捷、绿化好、符合老人喜爱花草的特性、有健身运动场所或周边公园的小区,买一套二手房,几经考虑,全家都认为三环区域最适合。”

城里寸土寸金空间小、拆迁成本高、楼宇建设受条件制约周期长、楼盘开发利润薄,开发商只好把目光投向城外。在城外拍一块新地、净地,易经营、易建设、易塑造,有空间去营造环境、有时间来精雕细琢,抓住购房者的诉求点匠心独具,只为楼盘产品名利双收……这就是开发商对郊外楼盘建设趋之若鹜,城外房子为什么比城里价格高的原因所在。

编辑:胥月


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