“土地端、资金端、政策端是住房租赁REITs推出需要考虑的三方面因素。土地端目前已具备多元化供给，拓宽了租赁住房用地来源。扩大租赁住房建设资金来源方面，支持保险机构进入租赁住房市场。另外，政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持。住房租赁REITs推出条件日趋成熟。”近日，中国饭店协会公寓专业委员会执行秘书长、ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。
要求项目成熟稳定
“截至2020年底，国内住房租赁市场规模达2.52万亿元。尽管公募REITs没有真正落地，但近几年已有一些关于类REITs项目的探索。截至2019年底，相继推出了30多只住房租赁类REITs产品。我国住房租赁REITs时代即将到来，预计国内住房租赁REITs市场规模将达到3024亿元。”赵然说。
赵然指出，区别于从银行借款等融资渠道，住房租赁REITs是从公开市场直接募资，将租金证券化，获取持续稳定的现金流。通过这种方式，让住房租赁企业“轻装上阵”。住房租赁REITs发行的核心要求之一是项目成熟稳定，至少运营三年以上。同时，现金流稳定，运营主体是合格的运营商。收益率要达到一定水平，即净现金流分派率不低于4%。
目前，租赁住房有四类，包括商品住房、青年公寓、人才公寓以及在专项租赁用地上建设的租赁式社区。商品住房和青年公寓两类租赁住房获取成本较高。同等租金水平下，成本端的原始资产价格较高，导致这两类租赁住房业态收益率通常达不到4%的门槛线。人才公寓和租赁式社区获取成本相对较低，在同等租金水平下，有望达到住房租赁REITs对收益率的最低要求。
对于发展住房租赁REITs的意义，赵然预计，住房租赁REITs将引发国内房地产市场结构性重塑。一旦公募REITs在住房租赁市场放开，住房租赁企业将轻装上阵，实现由开发、运营到金融退出的低金融杠杆运行模式，形成可持续发展的商业闭环。REITs是长期的投资和运营策略工具。REITs通过专业机构管理，有助于促进住房租赁市场专业化发展，缓解市场波动。住房租赁REITs有望通过租金分红的逻辑，改变房价、租金价格上涨过快的情况，成为房地产市场长期稳定发展的稳定器。
土地供应持续增加
2021年，按照自然资源部等部委的部署要求，住房租赁专项用地将单独列入土地出让计划。在22个长效试点城市，住房租赁专项用地整体出让比例不低于10%。预计这些地区租赁专项用地可新增70万间租赁住房。未来三至五年，利用住房租赁专项用地新建住房将达到122.5万套，有效扩充租赁式社区的整体规模。
据ICCRA数据，截至2020年12月底，18个重点城市共出让了512宗住房租赁专项用地，对应建筑面积约2600万平方米。按照户均50平方米计算，可提供52.5万套房源。
从近期热点城市出让土地挂牌情况看，人才租赁住房用地占据了较重要地位。
4月14日，深圳挂牌2021年第一批集中出让的6宗地块，预计将于5月13日拍卖，部分地块要求配建租赁式人才住房。如编号为A822-0422地块的土地出让文件显示，本次出让宗地建设住宅类型为出售的人才住房，竞配建只租不售的人才住房。
多元化退出途径
针对租赁市场的现状，赵然表示，当前租房市场资产管理主要分为重资产和轻资产两种模式。重资产模式主要存在经营收益、翻新改造带来的收益提升、在合适的时点出售资产获得资产增值收益三个利润点，对应长期持有的资产通过发行权益型REITs实现退出、出售资产实现退出两条退出途径。轻资产模式则存在经营收益和提供咨询服务收益两个利润点，退出途径对应的只能是公司上市或被并购。资产管理“投融管退”四个环节缺一不可。目前，我国租房市场资产管理的退出环节较缺失，应该倡导多元化的退出模式。
“对于一线及新一线城市而言，经济发展会不断带来就业机会，带动大量城市新居民涌入，刺激住房租赁需求增加。这些因素将为行业带来新的发展机遇。”赵然指出。
赵然指出，对于租赁产业链而言，专项用地获取的新机制及税收优惠减免，专业化运营机构的出现及运营能力提升，租赁市场品牌价值的强化，对于REITs企业的评估以及投资者教育，都将是较为漫长的过程。
编辑：马静
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