“土地端、资金端、政策端是住房租赁REITs推出需要考虑的三方面因素。土地端目前已具备多元化供给，拓宽了租赁住房用地来源。扩大租赁住房建设资金来源方面，支持保险机构进入租赁住房市场。另外，政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持。住房租赁REITs推出条件日趋成熟。”近日，中国饭店协会公寓专业委员会执行秘书长、ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。
要求项目成熟稳定
“截至2020年底，国内住房租赁市场规模达2.52万亿元。尽管公募REITs没有真正落地，但近几年已有一些关于类REITs项目的探索。截至2019年底，相继推出了30多只住房租赁类REITs产品。我国住房租赁REITs时代即将到来，预计国内住房租赁REITs市场规模将达到3024亿元。”赵然说。
赵然指出，区别于从银行借款等融资渠道，住房租赁REITs是从公开市场直接募资，将租金证券化，获取持续稳定的现金流。通过这种方式，让住房租赁企业“轻装上阵”。住房租赁REITs发行的核心要求之一是项目成熟稳定，至少运营三年以上。同时，现金流稳定，运营主体是合格的运营商。收益率要达到一定水平，即净现金流分派率不低于4%。
目前，租赁住房有四类，包括商品住房、青年公寓、人才公寓以及在专项租赁用地上建设的租赁式社区。商品住房和青年公寓两类租赁住房获取成本较高。同等租金水平下，成本端的原始资产价格较高，导致这两类租赁住房业态收益率通常达不到4%的门槛线。人才公寓和租赁式社区获取成本相对较低，在同等租金水平下，有望达到住房租赁REITs对收益率的最低要求。
对于发展住房租赁REITs的意义，赵然预计，住房租赁REITs将引发国内房地产市场结构性重塑。一旦公募REITs在住房租赁市场放开，住房租赁企业将轻装上阵，实现由开发、运营到金融退出的低金融杠杆运行模式，形成可持续发展的商业闭环。REITs是长期的投资和运营策略工具。REITs通过专业机构管理，有助于促进住房租赁市场专业化发展，缓解市场波动。住房租赁REITs有望通过租金分红的逻辑，改变房价、租金价格上涨过快的情况，成为房地产市场长期稳定发展的稳定器。
土地供应持续增加
2021年，按照自然资源部等部委的部署要求，住房租赁专项用地将单独列入土地出让计划。在22个长效试点城市，住房租赁专项用地整体出让比例不低于10%。预计这些地区租赁专项用地可新增70万间租赁住房。未来三至五年，利用住房租赁专项用地新建住房将达到122.5万套，有效扩充租赁式社区的整体规模。
据ICCRA数据，截至2020年12月底，18个重点城市共出让了512宗住房租赁专项用地，对应建筑面积约2600万平方米。按照户均50平方米计算，可提供52.5万套房源。
从近期热点城市出让土地挂牌情况看，人才租赁住房用地占据了较重要地位。
4月14日，深圳挂牌2021年第一批集中出让的6宗地块，预计将于5月13日拍卖，部分地块要求配建租赁式人才住房。如编号为A822-0422地块的土地出让文件显示，本次出让宗地建设住宅类型为出售的人才住房，竞配建只租不售的人才住房。
多元化退出途径
针对租赁市场的现状，赵然表示，当前租房市场资产管理主要分为重资产和轻资产两种模式。重资产模式主要存在经营收益、翻新改造带来的收益提升、在合适的时点出售资产获得资产增值收益三个利润点，对应长期持有的资产通过发行权益型REITs实现退出、出售资产实现退出两条退出途径。轻资产模式则存在经营收益和提供咨询服务收益两个利润点，退出途径对应的只能是公司上市或被并购。资产管理“投融管退”四个环节缺一不可。目前，我国租房市场资产管理的退出环节较缺失，应该倡导多元化的退出模式。
“对于一线及新一线城市而言，经济发展会不断带来就业机会，带动大量城市新居民涌入，刺激住房租赁需求增加。这些因素将为行业带来新的发展机遇。”赵然指出。
赵然指出，对于租赁产业链而言，专项用地获取的新机制及税收优惠减免，专业化运营机构的出现及运营能力提升，租赁市场品牌价值的强化，对于REITs企业的评估以及投资者教育，都将是较为漫长的过程。
编辑：马静
忒色 4月9日上午，在陕西汉中朱鹮国家级自然保护区，陕西今年首只人工孵化朱鹮顺利破壳 2024-04-25
忒色 如今，西安还有不少像万邦古旧书房一样的古旧书店，它们开辟出了一个平静独处的角落，为喜欢古旧书的读者留下一方精神家园 2024-04-23
忒色 1991年，韩城市历史文化名城保护委员会成立，出台《韩城市历史文化名城保护规划实施管理办法》，强化对古城的保护 2024-04-22
忒色 图为4月14日航拍宁陕县秦岭乡村绿道一角 2024-04-18
忒色 穿着华服的“花神”翩翩起舞 4月14日下午，12位身着华服的“花神”现身大唐芙蓉园并巡游，这也意味着曲江文旅2024长安踏春季活动正式启动 2024-04-16
忒色 一位“00后”“陪拍师”小张告诉记者，最近公园里不少来拍照的人手里拿着反光板、相机，甚至还带了小板凳、折叠梯——这其中很多都是“陪拍师” 2024-04-16
忒色 演员市场成熟、拍摄场景丰富、制作公司水平在全国都称得上数一数二，西安发展微短剧产业十分有优势 2024-04-16
忒色 赛事期间，杨凌示范区酒店延迟至15时退房，新增7辆“杨马”专列，赛前赛后安排摆渡车，为参赛选手提供免费营养早餐……今年的杨凌农科城马拉松赛上，还有4120名青年志愿者活跃在赛场各处，提供赛道补给、线路引导、物品发放、医疗救助等服务 2024-04-15
忒色 两只彩鹮现身西安浐灞国家湿地公园 西安浐灞国家湿地公园供图 本报讯 （首席记者 龚伟芳） “彩鹮的小伙伴也来啦！”近日，西安浐灞国家湿地公园又传来好消息，在清明节假期刚刚现身的国家一级重点野生保护动物彩鹮，引来了另一只彩鹮小伙伴，让人大呼惊喜 2024-04-11
忒色 努力营造全社会保护候鸟良好氛围 眼下，随着夏候鸟的陆续抵达，众多鸟类已开始进入繁殖期，西安迎来新的观鸟季，除了有关鸟类的新发现外，如何保护鸟类、更好地爱鸟也尤为引人关注，这些点点滴滴都折射着西安这座城的生态自觉 2024-04-11
忒色 4月6日，文化和旅游部公布2024年清明节假期文化和旅游市场情况，“花为媒”促进城市休闲和乡村旅游发展，赏花、踏青、乡村、露营、美食等主题游需求旺盛 2024-04-11
网站简介 网站团队 本网动态 友情链接 版权声明 我要投稿 工作邮箱 陕西不良信息举报 新闻宣传自律管理承诺书
