2021年，西安与全国其他城市房地产市场一样，经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。虽然9月底以来，中央及各部委频繁释放维稳信号，房企融资环境逐步转好，但资金到位尚需时间，房企资金回款等依然面临压力。就在12月广大房企摩拳擦掌，为冲刺业绩、加速销售之时，突如其来的疫情却让西安楼市被迫提前交卷。面对年终岁末，西安房地产市场到底发生了怎样的变化，各大房企将交上一份怎样的成绩单？
下面将具体揭晓：
数据说明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-12月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在西安的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
说明：商品住宅销售数据统计是以2021年1月1日-12月31日期间销售的商品住宅为统计口径，主要依据中指数据CREIS在西安市主城区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
▍中指解读
业绩表现：TOP10总体业绩回落，实力房企地位稳固
根据中指研究院监测显示，西安TOP10房企2021年实现总销售额超过911亿元，TOP20房企总销售额1272亿元。和去年TOP10企业销售额总额超千亿相比，2021年TOP10企业销售额下滑了两成。
从销售额门槛值来看，2021年TOP10企业门槛62亿元，同去年64亿相比变化不大，TOP20门槛25亿元。从内部阵营来看，百亿依然是头部房企和追赶房企的分水岭，可见楼市企业间阵营分化愈发明显。
从企业特点来看，全国性品牌房企和西安本土企业各有千秋。总体数量上全国性品牌上房企依旧领衔，但本土实力房企表现依然亮眼。
融创中国凭借全运会港务区利好打造的融创奥城项目，累计全年贡献了其近五成销售业绩，一骑绝尘，问鼎房企销售业绩、面积、项目排行三料榜首。
碧桂园依靠多年勤耕不辍，在西安的广泛布局，牢牢占据西安市场亚军位置。
而以本土企业天地源为代表的稳健企业表现出强劲韧性，在楼市波动的情况下，依靠其项目性价比高、品牌影响力大，获得购房者青睐，成为2021年西安楼市明星房企，一举夺得榜单第三。
本土房企紫薇地产成立二十五年来，秉承“建筑城市梦想创造美好生活”的使命，不断创新发展、专筑一城，深度而多元推动了西安城市进程，其中央首府等项目深获购房者认可，位居榜单前十。
▍政策纵览
2021年，西安在坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下，结合房地产市场运行情况，频繁发布楼市调控政策、累计加码数次，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。
表：2021年西安楼市调控核心政策一览
来源：中指研究院综合整理
▍商品房市场
市场调整供给下降，产品结构向改善型发展
整体来看，2021年受政策调整叠加土地市场节奏变化，西安楼市传统节奏被打乱，供应出现不同程度下降，但购房者依然需求旺盛。据中指研究院西安分院监测，2021年西安限购区域中共311个项目、79087套房源入市登记，较2020年84611套相比下降了7%。
从市场需求表现来看，整体供需依旧保持旺盛。2021年全年共59.3万人次参与项目登记并通过核验，登记人数与房源数量之比为7.6：1；其中最高为2月份的16.5：1，低为10月份的2.9：1，再到12月达到9.4：1，热度再次回升。
图：2021年1-12月西安商品房销售公示平台情况统计
数据来源：中指数据CREIS
与此同时，从供应结构上看，2021年西安住宅供应结构开始向大面积、改善型方向发展。2021年西安意向登记住宅中，90㎡以下刚需类户型占比为5%，90-120㎡刚改户型占比为32%，120-144㎡改善户型占比为38%，144㎡以上纯改户型占比达25%。
图：2021年1-12月西安商品房销售公示平台房源结构
数据来源：中指数据CREIS
摇号项目占比大，品牌房企楼盘受追捧
从2021年西安楼市整体来看，登记人数大于房源数楼盘有175个，较不需摇号楼盘相比多39个。从参与摇号人数上看，在2021年之前，西安仅仅诞生了1个“万人摇”，而2021年这一年西安诞生了13个“万人摇”。根据中指研究院西安分院监测，2021年西安摇号楼盘占比最多的为全国性品牌房企项目，占摇号楼盘总数的七成，其中项目数量排名前三的占全部摇号楼盘的两成。
图：2021年西安摇号楼盘品牌情况
数据来源：中指数据CREIS
从原因来看，近两年购房者更加趋向于选择形象佳、声誉好的具有品牌竞争力的企业，行业呈现出向品牌企业集中的趋势。品牌更好的传递企业理念和产品价值，打通企业、产品与消费者的链接，通过客户关系管理提升了客户对品牌的信任度，备受购房者青睐。
▍土地市场
集中供地见成效，土地市场降温明显
2021年，为进一步调控土地市场，降低供地预期，让土地价格回归理性，西安试行住宅用地集中出让。纵观全年西安土拍情况，上半年与下半年土地市场热度分化严重，上半年热点地区供地成交火热，溢价率极高，再加上竞自持、竞配建等规则变相推高实际溢价率，项目利润空间被大幅挤压。下半年后，随着毛坯限价、封顶摇号等土拍规则不断调整，第二、第三批集中供地的成交情况改观，市场热度不复、整体降温。尤其溢价率方面收效显著，一方面，“限房价、定品质、竞地价”规则的落实，使得土地款上限、未来毛坯均价明确，稳定了市场预期；另一方面，受资金端限制等宏观金融环境影响，房企一改往日激进竞争局面，对于拿地的冲动趋于冷静。
据中指数据CREIS监测，2021年西安供应房地产开发用地281宗，合计规划建筑面积3142万㎡，较2020年下降24%。成交方面，2021年，西安共成交房地产开发用地228宗，规划建筑面积2505万㎡，较2020年下降35%。
图：2021年西安土地市场供应成交情况
数据来源：中指数据CREIS
国企成为拿地主力，赢得未来市场主导权
2021年，国企在西安三次土地集中出让中都占据了重要主力，而民营企业参与率明显不高。据中指数据CREIS监测，2021年西安三次集中出让成交土地中，近八成被央企或地方国企获取。一方面，央企或全国性布局的国企持续进入西安以来，逐渐成为市场主力，为赢得未来市场主导权持续扩张。另一方面，部分本土国企拥有地缘优势，为地方托底，稳定市场，同时顺势完成转型，因此在本年度土拍中也表现突出。
图：西安2021年集中供地企业获取土地比例
数据来源：中指数据CREIS
对国企而言，坚持产品力和服务力的提升，才是长远发展的硬道理。一方面，产品品质与安全质量日益受到关注，地方国企在对产品进行迭代升级的同时，要总结经验，更深刻了解企业的优势与不足。另一方面，系统梳理企业的企业文化和价值观，打造全生命周期的服务，助推服务力升级。
结语
随着2021年的结束，西安楼市也发生了深刻的变化。面对疫情和行业变局交织的严冬，不论是这座城市还是耕耘于此的房企，都应继续前行，以顺应潮流，拥抱变化。我们相信，大江大河奔涌向前，未来春天一定会来临。
编辑：马静
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