需求屡提不振 房地产需要什么样的新模式?

时间:2022-07-07 10:11:01  来源:证券时报

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需求屡提不振 房地产需要什么样的新模式?

2020年疫情后,楼市率先回升,以不可挡之势反弹,一直延续到2021年上半年,2021年楼市成交量、房价(特别是热点城市)突破历史纪录,为经济正增长立下汗马功劳

建议将存量沉淀资产(比如商办、公寓)调整规划后转换为保租房。

近期,楼市有了改善的迹象,比如5月份商品房销售量比4月份好转,6月份好转的势头更明显。但客观讲,抛开疫情原因延缓的需求,楼市仍处于探底通道中,需求疲弱仍是当下楼市的核心问题。比如,新盘访客量明显增加,但“只看不买”的现象非常明显,热点城市很多新盘去化率不到一成;比如,十多个城市二手房挂牌量超过10万套,创历史新高,且多是“次新房”(楼龄在5年左右),获利套现的心态昭然,彰显了很多人对未来房价走势不乐观。

政策纾困一波又一波,但需求屡提不振,到底出了啥问题?业内指向了几个方面的“担心”,比如担心交不了房,担心房价下跌,担心未来供不起房。难道都是疫情惹的祸吗?不完全是。2020年疫情后,楼市率先回升,以不可挡之势反弹,一直延续到2021年上半年,2021年楼市成交量、房价(特别是热点城市)突破历史纪录,为经济正增长立下汗马功劳。

2020年的疫情并未影响楼市,为何今年疫情后,楼市需求疲弱?根本原因是,2021年一揽子长效机制落地,地产旧模式、旧循环的游戏规则打破了,但良性循环的新模式未建立起来,需求青黄不接。同时,各地政策还在旧框架下“打转转”,一味刺激需求,导致供需错配无解。

旧的循环模式是,全链条加杠杆,楼市过度繁荣的场景被创造出来。而且,加杠杆下的过度繁荣,激发了非理性的动物精神,让一切非理性都变得合情合理。比如,所有人都要买房,买了一套还会买二套,购买力就是这么强,房价还会上涨,卖出多高价格都很正常等等。

2021年以后,“谁有病给谁吃药”的主体责任开始在金融机构、土地供应方、购房者和地方政府全面落地,这就是大家所熟知的“三限四档”、贷款集中度、自有资金拿地和首付、穿透式监管。互联网、平台、教培等资本运作型行业也被严格整治。不凑巧的是,疫情断断续续3年,居民风险偏好下降。于是,过度繁荣的逻辑倒塌,旧的游戏规则彻底颠覆了。

当下,我们不得不面对这样一个局面:非理性的需求褪去了,而房价在历史最高位上骑虎难下。3~4亿的新市民(包含留守人群,规模上相当于美国加日本的人口)购房潜力非常大,但收入水平托不起房价。在热点城市,刚需买房占比降到35%左右,相比5年前下降十几个百分点。在深圳等热点城市,刚需有被抛离的趋势;房价前景不乐观,换房的积极性也不高。

怎么办?只有探索新模式下的良性循环。笔者赞同厦门大学赵燕菁教授提出的制度设计,打造“先租后售”、“租售联动”的保障性租赁住房(简称保租房)新模式,即保租房先以低租金供应给3-4亿的新市民,降低扎根大城市的成本。未来,再以较低的价格并辅以租金抵购房款的形式,由新市民买下来,转化为完全产权的商品房,让新市民分享城市化的红利。

旧模式下,房子是卖给有钱人的,没能让这3~4亿新市民在城市安家,这是旧模式最大的问题。要把“新市民”变成“真市民”,这种身份的转化,关键就在于有没有一套合适的房子。而在旧模式下,房地产提供不了这样合适的房子。这就需要新模式,才能让地产良性循环起来。

具体路径上,笔者建议将存量沉淀资产(比如商办、公寓)调整规划后转换为保租房。过去,各大城市建了一大堆华而不实、大量空置的商业办公物业和公寓。与其空置,不如调一下规划,补上配套,以较低的价格“先租后售”给新市民。如果存量物业利益盘根错节,那就搁置一旁,政府以半价出让土地,建设“先租后售”的保租房,解决新市民住房需求的同时让高房价软着陆。

对地方政府,尽管损失了短期土地出让金、税收,但换来固定资产投资、地产上下游的稳定和繁荣,也为商品房带来可持续的购买力,可谓失之东隅,收之桑榆。我国房地产再稳定10年都没有问题。更重要的是,此举换来内需和消费释放,城镇化和经济转型水到渠成。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉)

编辑:马玉

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