改造后的古城小区整体环境干净整洁

市民反映：

鄠邑区古城小区有业主反映，小区物业一直未能在相关部门备案，导致小区部分业主长期拖欠水费、物业费等，严重影响小区正常运行，损害全体业主利益。

记者调查：

物业服务合同未备案 业主存在缴费顾虑

7月20日上午，记者走进位于鄠邑区展宏路的古城小区。有业主向记者表示，小区6月底曾因拖欠水费，被限制用水好几天；2022年，还曾因拖欠近三年的生活垃圾处理费，导致清运公司暂停拉运。“小区物业服务整体还算不错，但因为小区有部分业主未及时向物业缴纳物业费、水费、垃圾清运费，导致物业无法正常工作。”说起小区改造后的物业服务，居住在小区十几年的老住户黄女士大体比较认可，她表示因为物业服务合同未备案，部分业主存在缴费顾虑。

记者随后在小区车棚大门、楼门洞处等醒目的位置，发现均张贴着西安市鄠邑区自来水管理站7月6日的催费《公告》。《公告》显示，鄠邑区自来水管理站委托该小区物业服务公司陕西威迪物业管理有限公司，全权办理水费收缴事宜，希望尚未缴纳水费的用户及时到物业处缴纳水费，确保正常用水。

据了解，古城小区建于上世纪90年代，属老旧小区，共21栋楼近500户，均为多层住宅楼，长期由业主自管。2020年8月17日至2021年4月14日，小区进行了改造提升。经小区物业管理委员会（简称物管会）向社会公开招标，2021年11月1日，陕西威迪物业管理有限公司正式入驻该小区。

到底如何备案？两部门互相推诿

记者来到陕西威迪物业管理有限公司，经理柳女士承认，因为一些原因物业服务合同至今仍未在相关部门备案，导致部分业主不理解，拒缴费。她表示，物业公司比业主更着急，根据《西安市物业管理条例》，如不备案，区县物业管理行政主管部门依照规定可对物业公司进行处罚。

“因为疫情原因，2022年2月我们才开始联系甘亭街道办进行备案事宜，也递交了要求对物业服务合同备案的情况说明，但是至今街办没有给出具体意见。”柳女士告诉记者，17个月以来，曾多次联系主管部门鄠邑区房地产管理所物业科，得到的回复，是需要街道办给出具体意见，直接备案；而街道办却说需要主管部门的态度才能给出具体的意见。

是什么原因导致备案拖了一年多呢？带着这个问题，记者前往鄠邑区甘亭街道办事处，负责物业相关备案工作的甘亭街道办事处民政办一位工作人员表示，领导外出开会，不知道何时能回单位。记者留下联系方式，她表示将告知领导，给予答复。但是截至记者发稿，未获回复。

当日15时，记者又来到鄠邑区房地产管理所，该所行政科一位工作人员了解情况后表示，需要得到上级单位同意才能接受记者采访。经工作人员联系，直到17点20分，记者终于在鄠邑区住房和城乡建设局见到了鄠邑区房地产管理所一名副所长。“因为街道办掌握第一手的真实情况，所以需要他们先拿出意见。”这位副所长解释，按照程序，一般都由街道办给出具体意见，房管所才能备案。

一纸整改通知，让业主心存疑虑

采访中，有业主从手机中翻出一份整改通知，上面写道：“古城小区业主反映小区物业管理委员会与物业公司签订《小区物业服务合同》的问题，经调查发现该小区存在以下问题须进行整改：物业管理委员会未召开小区业主大会与物业公司签订小区物业服务合同。现责令你公司，在收到整改通知之日起（7）日内限期整改。”这份通知是鄠邑区房地产管理所于2022年5月向小区物管会发出的。有些业主由此认为，既然要求整改，说明其中还存在问题。

记者向鄠邑区房地产管理所这位副所长求证整改通知的真实性，他表示内容属实。这位副所长解释，建设单位在项目开发过程中，在办理预售许可证之前，依法必须选聘前期物业服务企业，而项目尚未对外出售，建设单位作为唯一产权人，有权依法选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，这就是大家常说的前期物业。前期物业成立时没有业主，故而也不存在业主大会。而古城小区是老旧小区改造后实施物业管理的小区，此前一直由业主自管。后来由街道、社区、派出所、业主代表等组成的古城小区物管会公开招标，最终委托陕西威迪物业管理有限公司提供物业服务。“显然，物管会招投标的不属于前期物业，物业自称发放了调查问卷，却无法提供召开业主大会的相关证明材料，因此，我们下发了整改通知。”他说。

法院认定小区物业服务合同合法有效

对此，陕西威迪物业管理有限公司物业经理柳女士并不赞同。她认为，整改通知对业主造成误导，直接导致物业公司收费难，应该纠正。物业入驻小区后，部分居民拖欠物业费、垃圾费、水费等费用，物业公司陆续起诉至法院，一审胜诉，二审维持原判。

柳女士向记者展示了西安市中级人民法院判决书，判决书写道：“作为经老旧小区改造后实施物业管理的小区，物业进驻时，小区尚未产生业主委员会等原因，物业选聘程序符合老旧小区实际情况，故《西安市鄠邑区古城小区物业服务管理合同》应认定合法、有效……故威迪公司有权要求业主缴纳相关费用。”她认为，判决结果足以再次说明物业服务合同的法律效力问题。

对此，鄠邑区房地产管理所副所长表示，备案属告知性备案，工作中存在对物业相关条例把握和理解的不同，他们一直都在与街道办和物业公司进行沟通。“我们昨天已经与街道办统一了意见，将尽快指导他们进行书面申请，并进行备案”。

7月23日17时45分，柳女士告诉记者，物业服务合同备案资料已经在记者采访的第二天顺利提交社区，社区已盖章。顺利的话，很快就能拿着去备案。 文/图 记者 陈静

编辑：呼乐乐