西安前三季度土地供应冷热不均 成交量为去年一半

时间:2019-10-25 10:31:28  来源:华商报

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西安前三季度土地供应冷热不均 成交量为去年一半

纵观今年前三季度的数据,西安土地市场的成交量相比去年并不理想,但是成交楼面价却在不断攀升。


10月以来,西安土地市场静悄悄,直到10月22日,西安市通过招拍挂成功出让两宗居住用地,开发用地均位于港务区,土地总面积约204.1亩,总成交款约13.2亿元,均由绿城摘得。这也是本月土地市场目前仅有的“一点声音”。

纵观今年前三季度的数据,西安土地市场的成交量相比去年并不理想,但是成交楼面价却在不断攀升。

房企拿地规模收缩

月供应量冷热不均

2018年全年,西安+西咸新区住宅土拍成交面积约1.1594万亩,成交面积环比 2017 年上涨41.18%,土地单价涨幅36.90%。

2019年,美城股份月报显示,截至9月,西安及西咸新区总计住宅成交量约0.66万亩,成交数字约为去年的一半。可以看出,房企拿地规模大面积在收缩。

土地供应方面,今年前三季度,西安全域供应土地多达1530万方,较去年同期上涨15.8%,月均供应170万方。而2018年,月均供应土地155万方。可见,今年1-9月的供应量明显优于去年。

但在月度供应趋势上,自3月达到供应高点后(当月供应439万方),4月陕西省自然资源厅叫停了全省的供地,土地供应量急转直下,直到7月供应大量高新用地,供应面积冲至217万方,8月供应量再次跌至100万方,9月更是只有56.04万方。

从土地成交区域上看,大明宫、软件新城、东二环、灞河新区等板块陆续有过土地供出,今年居住用地的主力成交仍集中在港务区、高新三期、秦汉新城、空港新城、高陵、临潼、沣西新城等城市外围区域。值得注意的是,今年以来高陵、临潼土地拍卖市场的数据竟为0。

就此,创典全程信息部长刘兰兰分析,主城区拿地难度大,成本高,拿地量越来越少,多以城改、棚改的改造升级为主。从政府供地导向和城市发展区域来看,品牌房企热衷于在新区布局,未来港务区和西咸板块或将成为重点供应区域。

高新区平均楼面价最高约12742元/㎡

虽说今年在土地成交上面远不及去年,但在居住用地的楼面价上,今年却远远高于去年。2018年全年,西安市居住用地楼面价为2614元/㎡,而2019年1-9月,居住用地楼面价涨至4121元/㎡,涨幅高达57.6%,地价的涨幅远超过房价。此外,在溢价率上,2019年西安每4宗住宅用地成交就有一宗溢价,平均溢价率58.54%,西咸新区则有半数住宅用地出现溢价,平均溢价率39.74%。

有关土拍数据显示,目前楼面价最高为招商拍得的高新软件新城88亩住宅用地,平均楼面价约为12742元/㎡,其次是中海地产以9.74亿元+义务教育设施代建费2.44亿元拍得的西安城东纺织城板块的80.482亩商住用地,该地平均楼面价为9028元/㎡,以及由西安正荣置业发展有限公司摘得的曲江大明宫的商住用地,平均楼面价约为7440元/㎡。其余成交土地中,平均楼面价在5000元/㎡以下的有:由西安新城万嘉房地产开发有限公司(新城控股)竞得的秦汉新城国有建设用地,平均楼面价约为4699元/㎡;未央区隆源国际城增储的土地,平均楼面价约为3371元/㎡;金地集团在西咸新区空港新城摘得的商住用地,平均楼面价为2791.60元/㎡。

现阶段市场稳定

为最佳置业窗口期

楼面价不断攀升,意味着房价也会相对应有所变化,但是,土地供应量的缺乏是否也会成为购房者置业的最佳时机?

美城股份市场总监沈玮分析,今年西安楼市涌现出大量改善型高价楼盘,人居产品的迭代升级是一方面,走高的土地成本也一定程度上在倒逼开发商做高端产品,虽然高价楼盘近期遇冷,但没有开发商愿意做赔本买卖。随着横盘期的深入,西安远郊及不少高价楼盘出现了打折现象,但主城区内地段优势明显、价格合理的楼盘仍在摇号,待这些高性价比楼盘去化后,除非调整地价,否则新盘推出势必拉高均价,即便再去限价,高性价比楼盘也很难再现。

刘兰兰认为,房地产调控持续作用下,楼市成交不断走弱,市场整体预期不高,加之房企融资环境收紧,房企资金链不断承压,企业拿地回归谨慎,更多的是按照开发节奏和自身发展战略需要补充高性价比土地储备;再伴随着城市核心区优质土地可出让数量的下降,土地稀缺性也将会越来越明显,因此,成交楼面价屡创新高也是正常现象。地价一方面体现了商品房的成本,另一方面拔高了购房者的市场预期。目前房价处于严控期,房地产市场相对保持平稳,但只要地价还在持续上涨,房价未来势必还要涨,那么房价相对平稳的这个阶段也就是最佳的购房机会。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁也认为,近期不论是周数据还是月数据,不难发现,量价变化幅度在一个区间范围进行横盘整理,没有大的震荡变化,说明市场较为稳定,而供应节奏和货量以及产品组合,能够满足多层次的个性化置业需求,价格梯度控制比较合理,弹性增长受限,不失为置业的良好机会,仍是阶段内典型的置业窗口期。

编辑:王少青


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