近年来，随着市场需求的持续释放，我国房地产市场结束了快速增长的阶段，进入横盘时代。行业由高速增长迈入平稳增长阶段，利润空间有所收缩，房地产行业逐渐进入了专业化、精细化运作阶段。另外，随着“三线四档”融资管理规则、“两集中供地”等调控政策的不断出台，房地产企业的发展也面临诸多挑战。面对新的政策环境，2021年，中指研究院西安分院沿用“人口+产业+交通”的分析框架，解读西北区域城市发展潜力，为企业布局提供决策依据。
【报告节选】
2021年是"十四五"开局之年，4月，中央发布《2021年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，要求深入实施以人为核心的新型城镇化战略，促进农业转移人口有序有效融入城市，增强城市群和都市圈承载能力。与京津冀、长三角等地区东部地区相比，西北区域各城市发展水平仍有较大提升空间，房地产开发投资潜力也呈现出不同的特点。
2021年，我们通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括2大维度、12个方面，近50项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型，对西北五省的重点城市进行投资吸引力评价。
研究结果显示：
l 人口持续向省会城市聚集，老龄化加快，城市发展潜力面临考验
l 省会城市服务业发达，“十四五”数字经济成为城市发展重点
l 国家综合立体交通网络建设加速推进，城市间要素流通进一步强化
l 省会城市仍是房企投资布局重点城市，但首位度略降，周边地市比较优势有所提升
人口
人口因子是决定房地产市场容量的关键因素，人口的聚集是城市竞争力的最直接体现，城市价值与潜力越大，越能吸引大量人口流入，从而进一步推动城市发展，同时释放出旺盛的住房需求，因此，是否能够吸引更多的人口流入是评价城市竞争力的关键要素。
根据第七次人口普查数据，西安、兰州、银川、西宁、乌鲁木齐作为西北区域五省省会城市，对人才吸引力不断增强。西安十年人口增量近449万人，居全国第四位，银川十年间人口增长率达43%，增速仅次于西安。
数据来源：各省市第七次人口普查公报
近十年，人口不断向大城市聚集，省会城市成为人口最主要的聚集地，给未来房地产市场的发展提供了更大的需求空间。
数据来源：各地市统计局、CREIS中指数据
2011年以来，西安、银川、兰州、乌鲁木齐商品房累计销售面积破5000万平方米，均属人口大市，且近十年人口增量较为突出，新增人口进一步为房地产市场规模提供支撑。
近年来多个城市出台、更新“人才政策”，包括住房支持、人才补贴等多项举措，旨在增加人才流入，增强城市综合竞争力。西安受人才引进、产业转型升级、城市高质量发展战略推进影响，受教育程度明显提高，具有大学及以上文化程度人口破400万。2021年 4 月国家发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，进一步明确城区常住人口 300 万以下城市落实全面取消落户限制政策，随着落户门槛不断放宽，人才的竞争将更加激烈，最终城市间人才竞争将回归城市的基本面竞争。经济、产业、交通发展水平的高低，决定着城市未来人口的增长潜力，未来人口将继续向经济发达、产业集中、交通便捷的城市群、都市圈聚集。
产业
能否提供更多的就业岗位、收入能否提升等均是影响人口迁移的重要因素，因此城市的经济实力、产业创新活力、居民购买力水平等因素都将通过影响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响。
2020年，受新冠肺炎疫情持续影响，经济受到明显冲击，随着疫情防控工作取得明显效果，下半年经济迅速恢复，大部分城市全年GDP实现正增长，但增速与2019年相比均有不同程度下降。总体来看，疫情对核心城市影响更为明显。
数据来源：各省市2020年统计公报
西安、兰州、银川、西宁、乌鲁木齐五个省会城市第三产业占比较大，西安第三产业对经济增长的贡献率50.3%，银川达60.2%。另外天水、武威也是第三产业增加值占比主导城市，榆林、宝鸡、延安则属二产占比主导城市。
2021年3月，国家《“十四五”规划纲要》发布，提出未来五年甚至十五年要加大科技创新力度，提高产业中科技创新占比，加大高新技术产业投入，加快发展现代化产业体系。从各城市"十四五"规划来看，数字经济成为多数城市未来产业结构升级的关键要素之—，大力开展新兴技术产业发展。当前，房地产行业同样面临产业数字化发展的新趋势，地产数字化转型也为房地产企业提供了新的发展思路，随着 5G 技术、人工智能、云计算等数字化技术在房地产行业的逐渐展开。房地产行业的数字化水平有望进—步提高。
交通
交通枢纽作为城市发展的重要载体，深刻影响着城市产业布局、城市空间结构的外拓等方面，交通带动城市经济发展、带动人口迁移。
2021年2 月，中共中央、国务院印发了《国家综合立体交通网络规划纲要》，《纲要》提出推进区域交通运输协调发展。推动"京津冀"、"长三角"、"粤港澳大湾区"及"成渝双城经济圈"等重点区域交通运输发展，推进东部、中部、西部和东北地区等各地区交通运输协调发展。此外，“八横八纵”交通网络加快建设，城市间要素流通进一步强化，随着我国"八横"通道的建成，中西部高铁网络覆盖面积将进一步扩大，链接东西各大城市的主要交通线路逐渐成型，进一步带动西部地区经济发展，其中京兰通道的建成将有望成为沟通华北、西北最快捷的高铁线路。
数据来源：中指研究院综合整理
银西高速铁路是中国国家《中长期铁路网规划》中“八纵八横”高速铁路网的重要组成部分。其建成构建了以银川为中心的宁夏沿黄城市群和以西安为中心的关中城市群之间的便捷通道，宁夏接入高铁网，极大便利了沿线群众出行，对促进区域经济社会发展，推进西部大开发战略实施，具有十分重要的意义。
房地产市场
供求关系是决定房价变化最关键的要素之一；房价最终由城市购买力决定，因而价格支撑力是影响未来房价水平的基础因子；市场热度反映的是购房者以及房企对城市未来的预期，也是推动房价变化的重要因素。
数据来源：《2020中国城市统计年鉴》及各地市统计公报
从各城市投资规模来看，省会城市人口基数大，购房需求旺盛，商品房销售规模较大，省会城市仍是房企投资重点区域。2020年西安房地产开发投资额达2624亿元，明显领先于其他城市，兰州、乌鲁木齐均超500亿元。投资增速方面，受益于城市群红利释放，渭南、天水、延安、咸阳等城市房地产开发增速较快，明显高于其他城市。
数据来源：《2020中国城市统计年鉴》及各地市统计公报
除银川外，西安、兰州、西宁、乌鲁木齐四个省会城市2020年房地产开发投资额占全省比例均有不同程度下降，其中乌鲁木齐降幅最大达8个百分点；2020年，西安房地产开发投资和商品房销售面积占全省比重分别为59.6%和57.5%，较上年分别下降3.5和2.5个百分点，比较优势有所减弱。周边地市如天水、渭南、咸阳等地房地产开发投资额占全省比重同比有所提升，随着城市群不断发展及新型城镇化建设进程加快，预计相关城市房地产市场仍有一定发展空间。
对房地产企业来说，“三线四档”融资管理规则、“两集中供地”等调控政策，投资、营销等经营管理难度加大，未来深耕具有发展潜力且适合自身特点的城市将是企业投资的重要聚力点。在政策引导下，省会城市经济、人口承载能力将进一步增强，随着公路和轨道交通向外延伸，预计核心城市虹吸效应将进一步放大，房企应深耕省会城市，最大化地享受城镇化发展红利，同时随着政策趋严，房地产行业利润收窄，企业更需做好研判，注重挖掘板块、地块投资潜力。
编辑：马静
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