房企需“顺势而为” 践行三条铁律保持流动性

时间:2022-02-23 09:17:55  来源:证券日报

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房企需“顺势而为” 践行三条铁律保持流动性

房企需“顺势而为” 践行三条铁律保持流动性


2月22日,一则至少8城下调购房首付比例的消息备受关注。此前一天,国有四大行正式下调广州房贷利率;交通银行北京分行为五矿地产提供100亿元意向性并购融资额度。更早之前,龙湖集团和旭辉控股分别取得50亿元中期票据的注册通知书。

几则消息,看似单摆浮搁,却是草蛇灰线。在房地产行业长期健康发展的主线之下,信贷及房企融资政策适度调整已是进行时。在笔者看来,近期政策暖风频吹,是流动性承压房企的纾困时机,需把握机会,以现金为纲,多管齐下恢复流动性,跨过信心修复期。面对当下局势,房企需“顺势而为”,践行三条铁律。

一是拼销售抓回款。相比吸引人才、减免购房契税等,适度“宽信贷”政策对房地产市场影响更大,按揭贷款额度和利率是关键变量。2021年年底至今,多城已降首付、降利率,超过45城发布了稳定楼市新政。2022年1月份,统计局最新数据显示,70城中28个城市新房价格环比上涨。

叠加年初按揭贷款额度充足,流动性承压房企需切实利用好这一窗口期,全力卖房。事实上,有些房企已有动作,比如加强营销一线考核与激励,全员营销。同时,成立专门的回款小组,整合集团资源,按照预售资金监管相关规定,快速回笼资金。

二是果断卖资产。不管是否“危言耸听”,对陷入流动性危机的房企来说,“黑铁时代”相当形象。房企不能重蹈过度依赖金融杠杆的覆辙。近日,又一家“千亿元级房企”债务违约。而有些房企则付出更高利息和担保增信,让部分债务得以展期,但这亦非长久之计。对房企掌舵人而言,要做到当断则断,具有断臂求生的魄力。

当前,多家银行拟发行房地产并购主题债券,合计融资额度达680亿元,用于收并购困难房企的优质项目。据不完全统计,18家开发商将3200亿元资产摆上货架,通过配股融资、处置资产等方式,一些头部房企已回笼资金超百亿元。但收并购交易谈何容易,“抽屉协议”“明股实债”层层嵌套,归根结底要看资产究竟打了几折。

不过,监管部门已着手推动资产管理公司参与房企资产处置。实践表明,很多“困境地产项目”经过资产管理公司运作,仍具备较好的变现价值。所以,摆在房企眼前的问题是,需盘整核心项目、物业等优质资产,尽可能控制减值代价,同时实现债务剥离。

三是减规模重利润。高负债高周转模式已至末路,以规模论英雄时代结束,未来房企需进行颠覆性转变。偿债能力不足房企暂停拿地,缓解现金流压力之外,活下来是第一要务。即便稳健型房企,也要警钟长鸣,过去“撒胡椒面”以规模导向考核业绩的模式必须退场。围绕“以销定投”,做好风控,不错拿一块地,节衣缩食减少不必要开支,以利润为导向制定KPI的时代来临了。同时,房企对于风险管理、尤其是财务管理应更加重视并自律。

在笔者看来,经历了此轮出清后,行业发展模式正在发生本质变化,盲目扩张如今陷入债务危机的房企,其失去的“河山”将会被高信用房企分食。更重要的是,行业将从规模导向彻底转为质量导向,利润、产品力、效率和现金流是“护城河”。而这一切的前提,是以“不躺平”的决心先活下来。如同尼采所说:“如果这世界上真有奇迹,那只是努力的另一个名字。”

编辑:马静


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