2020年中海地产锁定4000亿销售目标

时间:2020-03-27 10:23:26  来源:经济观察网

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2020年中海地产锁定4000亿销售目标

颜建国掌舵三年来,中海地产一改过往保守形象,在土地市场上呈现出积极一面。


“2019年,我们预计新增土地的权益投资额约1350亿港元。”2019年3月,在中国海外发展有限公司(HK.00688,以下简称“中海地产”)业绩会上,董事局主席兼行政总裁颜建国曾经抛出超过人民币1200亿元投资预算。

这个投资目标最终未能实现。3月26日,中海地产2019年度成绩单“出炉”。年报显示,2019年,中海地产权益拿地支出1133.6亿元。

颜建国掌舵三年来,中海地产一改过往保守形象,在土地市场上呈现出积极一面。

2017年,中海地产买入76幅地块,楼面面积1741万平方米,支付土地费用1346.2亿港币。

2018年,中海地产新增63幅土地,新增楼面面积1764万平方米(实际权益面积 1272 万平方米),总地价1443.2亿港币(权益地价1084.4亿港币)。

到了2019年,从拿地金额对比,过去一年中海地产的权益地价同比增长了约24%;但楼面面积为1146万平方米(实际权益面积为1097万平方米),同比下降35.0%。

截至2019年12月31日,中海系列公司(不含中海宏洋)的总土储为6522万平方米,相较2018年底的7010万平方米减少了7%;实际权益土储为5317万平方米,同比减少6.7%。

中海地产相关负责人告诉经济观察网,2019年投资金额仍然在增长,说明中海地产投资还在加码。土地面积和总数减少,主要是基于拿地结构性的原因。“中海近年加码的方向是聚焦一二线城市,去年我们在一二线城市,特别是一线城市的拿地占比增加,一线城市的地价相对更高,土地规模相应就会减小。”

“颜建国时代”的中海地产,前两年对于土地区位的判断颇为集中,逐步收缩至一二线,尤其是一线城市。不过,经济观察网查阅年报发现,2019年,中海地产在北上广深四大一线城市及香港新增15幅土地,相比2018年的17幅减少了2幅;总楼面面积248.8万平方米,同比减少31.9%。

在拿地策略上,近两年中海地产更加倾向公开招拍挂。以深圳为例,去年仅有的两次宅地土拍场合都出现中海系身影。根据中海地产行政总裁张智超在投资者会议上提供的数据,2019年的权益地价里面,非公开市场的获取大概占15%,公开市场获地占到85%。

3月13日,中海地产在微信公众号发布的一则寻地合作计划却提到,合作内容包含股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务,城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

据经济观察网了解,2019年,中海地产内部针对多渠道获地这一任务,专门成立投资拓展及产业合作部。

多渠道获取土地,被如今的中海地产视为是“必须路径”。在3月26日的投资者会议上,颜建国表示,只要能拿到地,无论是公开还是非公开渠道都不重要。

“在中海地产的评价体系中,无论是公开市场还是非公开市场拿地,都要根据具体项目的效益和运营效能来判断,并购类项目则要看具体的项目回报和周转情况。”张智超称,中海对于非公市场和公开市场的判断刻度是完全一样的。

从管理层在投资者会议上的发言来看,中海地产仍未放弃对于拿地的进取。按照预期,今年中海地产新增土地的权益投资预算为1400亿元,同比增长23%。

“这个预算安排代表了我们今年对增长的信心,包括对现金流的整体安排。它里面是有逻辑的,需要有收入才能安排支出,我们的整体安排具有一定逻辑性。”颜建国说,在具体执行过程中,将会以收定支来进行支出,根据市场的变化、收入的情况随时调整。

但值得关注的另外一组数据是,截至2019年12月31日,中海地产持有银行结余及现金为954.5亿元,同比增加8.6%;2018年,这一指标同比出现下降。

2019年,中海地产录得销售回款2002.3亿元,相比2018年的1784.9亿港币同样有所增长。

换言之,与拿地数量上的减少形成反差,去年,中海地产正加强自身现金流管理及回款速度。

在土地扩储上的积极补仓也支撑了最近两年中海地产的销售增长。年报显示,2019年,中海地产实现销售合约额3771.7亿港币,同比增长25.2%。销售增速高于同期TOP10房企平均12.8%的销售增长率。但如果对比2018年的29.8%,这一增速回落了4.6个百分点。

根据颜建国在2017年定下的目标,中海地产要在2020年实现4000亿港元的销售目标,保持30%的毛利率。“考虑到销售周期的影响和疫情的不确定性,我们会按照‘十三五规划’的目标,全力争取完成任务。”张智超在投资者会议现场提到。

据此估算,预期同比增速仅约6.1%。被诟病销售“保守”多年的中海地产,曾在2018年公开提出着力做到“好中求快、稳中求快。彼时,第一个要求就是确保合约销售增速不低于25%。如今,一场突然袭击的疫情,似乎又将中海地产的“保守”特质重新激发出来。

目前,中海地产在手已经取得预售证的货量是3100亿元;按照铺排运营节奏,上半年大约新增供货1000亿元,下半年新增供货2700亿元。也就是说,在不新增土地储备的情况下,中海地产全年货量总共是6800亿元,只要去化率达到58.8%,即能完成销售目标。

提到疫情的影响,中海执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮指出,全年损失了两个月的销售时间,疫情对销售增长形成挑战,一二月累计的销售同比降低了22.7%。原计划的新增供货延迟,销售周期缩短,影响了去化率,少量的项目可能年内无法按计划供货销售。

“2020年整个市场的不确定性确实在加大。我们总体判断,今年的市场还是谨慎乐观的。”张智超说,从3月份情况来看,最近两周销售恢复高于预期,基本达到去年同期的水平。“我们更希望在规模和利润上面做到有效的平衡,没必要过于极端地追求销售速度。对于引导有效需求方面,各地政府做了一些微调,我们的部分项目也调整了售价,目前我们还是追求量价平衡。”

编辑:王少青


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