房贷转哪种更划算?

时间:2020-08-14 14:55:57  来源:经济参考报

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房贷转哪种更划算?

工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行8月12日均发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》,公告均表示,将于8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。


还没来得及将自己房贷合同的定价转换为参考LPR的浮动利率?不用急,距离房贷合同转换的最后期限还有不到20天,五家国有大行集体公告,将统一对尚未转换的个人住房贷款定价基准批量转换LPR。

工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行8月12日均发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》,公告均表示,将于8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

也就是说,2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放,且截至2020年8月24日(含),尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款(含个人商用房贷款,不含公积金贷款和公积金贴息贷款),五大行将统一自2020年8月25日起批量转换,你无需自己进行任何操作了。

另一家国有银行交通银行则在7月20日就发布了浮动利率房贷定价基准批量转换的公告,于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的存量浮动利率房贷,统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

按照此前央行的规定,3月1日启动的包括房贷在内的存量浮动利率贷款定价基准转换工作,原则上至8月31日结束,各家银行基本上要求客户通过手机银行、网上银行等线上渠道自助办理业务,而在随着转换时间接近结束,国有大行为进一步推动存量浮动利率贷款定价基准转换工作,选择了批量转换。

国有大行此次批量转换的规则基本一致,包括:(一)转换时点等价转换,加点数值(可为负值)为原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限的LPR的差值。(二)加点数值在合同剩余期限内固定不变。(三)利率调整周期、利率调整日与原合同保持不变;从转换时点至第一个利率调整日(不含)利率水平不变;在每个利率调整日,贷款利率水平由利率调整日前一日的相应期限LPR与转换时确定的加点数值计算确定。

如果你不想批量转换,而是想保持原合同的定价方式,则可以在各家银行规定的时间内,通过掌银、网银、客服或者原贷款经办行进行登记。 据澎湃新闻

转还是不转?看这里

按央行规定,存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换,定价基准只能转换一次。对于有房贷的人来说,要转LPR还是固定利率?听听专业人士如何解读。

■什么是LPR?

以前的利率都是央行统一确定基准利率,各家银行在基准利率的基础上,确定贷款利率上下浮动标准,由此得出你的执行利率。

LPR(贷款市场报价利率LoanPrimeRate)则是由18家银行共同报价,去掉一个最高利率,去掉一个最低利率,再来取平均利率。未来所有房贷,都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减,都要视LPR利率而定。

■为什么要转?

目前,新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。因此,中国人民银行发布〔2019〕第30号公告,要求从2020年3月1日开始,将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

■什么人需要转?

需要转换的包括:2020年1月1日前已发放,或者已签订合同但未发放的贷款。参考的是贷款基准利率定价,贷款本来是浮动利率定价的。

对房贷客户来说,以下几种情况不用参与转换工作:政策性的公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分)不需要转换;2020年12月31日前到期的个人住房贷款,不需要转换;固定利率贷款,不需要转换。

若到了8月31日,市民仍未主动转换,银行将会如何处理呢?对于未能在2020年8月31日前办理定价基准转换的,届时银行将按照中国人民银行相关要求执行。

■如何选择最划算?

到底选择固定利率还是LPR呢?关键看贷款人风险承受能力和剩余还款期限。

“还款期限在5年左右的客户,基本上可以果断选择LPR。”中国农业银行襄阳分行个贷负责人表示,短期利率比较好判断,单看近几年,降息是大趋势,LPR下行,每年还款额度就会少一些。

但如果比较稳健、追求稳定的市民,可以选择固定利率,“不少贷款人的房贷期限还有一二十年,这中间的扰动因素会非常多,长期利率是很难做预测的。因为不排除还房贷后半阶段迎来经济上行周期的可能,由此引发LPR随之上涨。”上述负责人表示。

总的来说,对于贷款剩余期限较短,贷款剩余额度也较少的购房者,两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者,视个人具体情况而定,因为从利率变动的总体趋势上来看,无论从全球还是从国内环境上,未来利率下行的概率相对更大。 综合

LPR转换到底划不划算?

以首套房贷100万元贷款30年为例,每月房贷少还120多元

存量个人住房贷款定价基准如何转换?LPR转换到底划不划算?

举个例子来说明:一笔商业性个人住房贷款2020年3月的实际执行利率为5.6%,剩余期限25年。

如果贷款人选择转换为固定利率,那么贷款合同利率条款改为固定利率5.6%,并执行至贷款结清;如果贷款人选择转换为以LPR为定价基准的浮动利率,那么:(1)该笔贷款目前至2020年12月的实际执行利率保持5.6%不变;(2)其加点点差为目前实际执行利率与2019年12月20日发布的5年期以上LPR(4.8%)之间的差值,即80个基点(5.6%-4.8%=0.8%),且这个点差以后保持不变;(3)若转换时借贷双方确定重定价周期仍为1年,重定价日为每年1月1日,2021年1月-12月,该笔贷款的实际执行利率调整为2020年12月20日公布的5年期以上LPR+0.8%,以后每年以此类推。

一金融业内人士认为,上半年经济复苏形势超出预期,这表明疫情之后采取的应对措施取得了阶段性成果。同时,金融宽松之下,包括核心城市的土地、房价等资产品价格出现上涨。因此,近期货币政策保持一定的克制,贷款利率保持持平,符合适时适度的原则。

虽然近期房贷利率未下调,但总体来看有一定降息幅度。从LPR机制推出以来,5年期以上LPR利率已累计下降了20个基点,从4.85%降到了4.65%,以首套房贷100万元贷款30年为例计算,每月房贷可以少还120多元。“究竟是否转换,还是基于个人对未来利率走势的判断。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,如果认为未来LPR利率大概率降低,就可以选择转换。

编辑:马静


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